SCPI : LE REVENU APRÈS IRPS¹ COMME RÉVÉLATEUR EFFECTIF DE PERFORMANCE

Déterminé à toujours satisfaire vos intérêts patrimoniaux, notre Cabinet veille depuis tout temps à la composition, à la fiabilité et au niveau de risque de chacune des solutions que nous vous proposons. Aussi, ce mois-ci, nous tenions à vous informer des évolutions structurelles observées ces derniers semestres, au sujet de la politique d’investissement des SCPI et de leur équipe de gestion.

Nous voyons cette dernière évolution d’un très bon œil, puisque cela signifie que les sociétés de gestion ont pris acte de la diminution du nombre d’actifs de qualité sur le territoire national français, et qu’elles commencent (poursuivent pour certaines) une stratégie de diversification sur le plan européen.

Outre la sécurisation de votre investissement, et le maintien d’un rendement cohérent à long terme, ces arbitrages emportent pour contrepartie visuelle une diminution des revenus versés par les SCPI. En effet, chaque État étant régi par une législation fiscale qui lui est propre, certains des revenus issus des biens situés à l’étranger, sont taxés dans le pays de localisation de ces actifs.

Mécaniquement, ce « prélèvement à la source » engendre pour corollaire une diminution du revenu versé par la SCPI. Néanmoins, considérer cette diminution de distribution comme une baisse de la performance de la SCPI n’est pas exact. En effet, l’analyse des principaux acteurs du marché nous permet d’observer que depuis maintenant 5 ans, les SCPI qui se diversifient sur le plan européen permettent à leurs associés de bénéficier d’un revenu après impôt sur les revenus et après impact du crédit d’impôt lié aux impôts payés à l’étranger, au moins égal qu’à l’époque où la SCPI était quasi-intégralement investie en France. La baisse de revenus versée est donc liée à l’augmentation des impôts prélevés à la source sur les revenus étrangers.

Afin de faciliter la démonstration, nous vous soumettons l’exemple de la SCPI CORUM CONVICTIONS (base 100 parts), qui fait partie depuis 5 ans de notre sélection de SCPI (pour rappel, chaque année notre cahier des charges nous amène à sélectionner moins de 8 SCPI, sur les 171 que comporte aujourd’hui le marché).

Ce tableau synoptique permet ainsi d’apprécier la politique de gestion ayant vocation à privilégier les biens et les ressources provenant de l’étranger, dans l’optique d’une recherche d’actif de qualité, offrant en sus un potentiel de rendement performant à long terme. Aussi, à la lumière de ces informations, et en présumant du maintien de cette politique sur 2017 et les années à suivre, nous pourrions illustrer cette évolution de la manière suivante :

Là encore, la diminution visuelle des revenus perçus (courbe bleue) ne doit pas vous faire perdre de vue le maintien du revenu après IRPS (courbe verte), qui a même tendance à progresser (sans compter l’évolution de la valeur de retrait de la part en constante hausse depuis l’origine – courbe rouge).

Dans ce contexte de profondes évolutions, il nous semble qu’aujourd’hui plus que jamais, le revenu après IRPS constitue l’indicateur le plus pertinent pour analyser la performance des SCPI, dans la mesure où ce dernier intègre le crédit d’impôt français, qui permet de compenser les impôts payés à la source sur certains revenus d’origine étrangère.

Dans le prolongement de ces éléments, nous vous rappelons que chaque année les sociétés de gestion décident d’affecter une part (majoritaire) du résultat en distribution, et une autre part (minoritaire) au poste de réserve, afin de solidifier les bases financières de la SCPI. Nous veillons constamment à la cohérence de cette ventilation, et vous informons que les réserves des SCPI que nous sélectionnons sont toujours bien entretenues, ce qui est à notre sens est un gage de fiabilité pour l’avenir.

Animés par une logique de transparence permanente, nous restons à votre disposition pour toute demande d’informations complémentaires, et restons prêts à vous accompagner dans la réalisation de vos projets patrimoniaux globaux.

¹ Impôt sur le Revenu et Prélèvements Sociaux

Le Pôle Ingéni