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IMMOBILIER : CAP 2025

 Début novembre, l’équipe de veille économique au sein de notre cabinet a assisté à la table ronde organisée par TOURNY MEYER et JLL à Nantes. Cet événement, animé par Xavier DEBONTRIDE, journaliste économique, a réuni plusieurs experts tels que Benoît JONCOUX (TOURNY MEYER), Marie-Laure LECLERCQ DE SOUSA (JLL), Tristan NUIAOUET (TOURNY MEYER Nantes) et Nicolas DEBON (Nantes Saint-Nazaire Développement).

Sous le thème « Etat des lieux et grands défis de l’actualité immobilière en France : Quel avenir pour 2025 ? », cette rencontre a permis d’explorer les dynamiques et mutations du marché immobilier tertiaire en France et tout particulièrement dans notre métropole nantaise. Les discussions ont notamment porté sur l’impact du télétravail, les transformations des bureaux et les enjeux régionaux dans un secteur en évolution. 

  1. État des lieux de l’immobilier

Marché des bureaux : Le marché immobilier tertiaire en France traverse une phase de ralentissement, marqué par une baisse de 18 % de la demande placée au cours de l’année écoulée. Ce repli est visible aussi bien dans la demande annuelle que dans les moyennes historiques de la dernière décennie. Cependant, les métropoles régionales comme Lyon et Lille montrent une plus grande résilience grâce à une diversification économique, contrairement à Paris où la dépendance au marché tertiaire y est plus prononcée. Environ 40 % de la demande placée se concentre dans les grandes villes hors Île-de-France, ce qui confirme le renforcement du rôle des régions dans le secteur immobilier français.

Focus sur le marché de Nantes : Nantes, bien qu’affichant une dynamique économique favorable, a observé une baisse significative de la demande placée (-40 % par rapport à 2023), traduisant les tensions du marché tertiaire. Cette diminution est accompagnée d’une légère contraction du nombre de transactions, principalement concentrées sur les petites et moyennes surfaces.

Malgré cela, le centre-ville reste un emplacement prisé avec un taux de vacance exceptionnellement bas (2 %), contrastant avec la périphérie où ce taux atteint 7 %. Les loyers suivent cette polarisation : en centre-ville, ils atteignent 330 €/m² pour les emplacements premium et 215 €/m² pour les locaux en bon état, tandis qu’en périphérie, ils restent autour de 133 €/m² en moyenne. Le marché de Nantes reste marqué par un stock d’offres limité à 18 mois, mettant en évidence une rareté des biens de qualité.

Focus sur les marchés européens et mondiaux : Les grandes métropoles européennes, bien que confrontées à des défis similaires à ceux de la France (notamment l’impact du télétravail et la demande pour des espaces flexibles), présentent des disparités significatives.

Les marchés matures comme Londres et Berlin continuent d’attirer des investisseurs grâce à leur taille et à leur capacité d’adaptation rapide. En revanche, certaines villes comme Milan ou Madrid affichent une croissance plus modérée, freinée par des taux de vacance élevés et une faible capacité à répondre à la demande pour des espaces « verts ».

À l’échelle mondiale, plusieurs tendances clés se dégagent. Les taux de fréquentation varient fortement selon les régions et secteurs d’activité. En Amérique du Nord, une reprise progressive est observée, bien que les niveaux d’avant-pandémie ne soient pas encore atteints. En Asie, certaines villes comme Tokyo ou Séoul montrent une résilience accrue grâce à une culture de travail plus centrée sur le présentiel.

Le modèle hybride continue de redéfinir les besoins en bureaux, forçant les entreprises à adopter des stratégies immobilières plus agiles, notamment en Amérique du Nord et en Europe.

Investissements durables : Le développement durable s’impose comme une priorité mondiale, avec une forte demande pour des bâtiments certifiés et intégrant des technologies respectueuses de l’environnement. Des projets ambitieux en Chine et aux États-Unis montrent l’émergence d’un nouveau standard global pour les immeubles tertiaires.

  1. Défis actuels et perspectives à long terme

Impact durable du télétravail : Depuis la pandémie, le télétravail est devenu une composante essentielle de l’organisation du travail en France, entraînant un changement structurel de la demande d’espaces de bureaux. Le vendredi, la fréquentation des bureaux tombe à des niveaux historiquement bas, parfois même inférieurs à 10 % dans certains sièges sociaux, ce qui impose aux entreprises de repenser leur gestion immobilière. Les spécialistes de l’immobilier, comme JLL, signalent qu’une flexibilité excessive pourrait réduire l’efficacité, tandis que des règles trop rigides (comme limiter les jours de télétravail) risqueraient de démotiver les employés.

Coûts et optimisation des surfaces : Avec le télétravail qui persiste, certaines entreprises se retrouvent à redimensionner leurs espaces de bureaux pour répondre aux nouveaux schémas d’occupation. L’immobilier représente souvent le deuxième poste de coûts fixes après les salaires, ce qui pousse les entreprises à ajuster leurs surfaces pour réduire leurs dépenses sans compromettre l’efficacité. D’autres entreprises choisissent de répartir les espaces en fonction des pics d’affluence pour maintenir une rentabilité optimale, notamment en s’assurant que les bureaux sont dimensionnés pour les jours les plus chargés.

Développement durable : Le développement durable est une priorité pour de nombreuses entreprises, mais les moyens disponibles pour mettre en œuvre des actions concrètes sont souvent insuffisants. Les dirigeants font face à des choix délicats entre des objectifs de court terme, tels que la rentabilité immédiate, et des priorités de long terme comme la réduction de l’empreinte carbone. Un appel est lancé pour fournir aux entreprises davantage d’outils et de ressources afin d’atteindre des objectifs plus ambitieux en matière de durabilité.

  1. Opportunités pour une transformation durable

Travail hybride et flexibilité : Le modèle de travail hybride, qui combine présentiel et télétravail, est plébiscité par les employés et les entreprises, bien qu’il pose des défis en termes de cohésion et de circulation de l’information. Un sondage réalisé en 2023 montre que 75 % des employés et des managers sont satisfaits de ce modèle, mais 17 % estiment que la cohésion d’équipe s’en trouve affectée, et 19 % évoquent des pertes d’informations. Le travail hybride appelle donc à un aménagement qualitatif des espaces de travail, ainsi qu’à un accompagnement spécifique des managers pour assurer la cohésion et la fluidité des échanges.

Implication des parties prenantes et renforcement des partenariats : Il est essentiel d’inclure toutes les parties prenantes, y compris les départements RH, dans les décisions immobilières pour s’assurer que les besoins en flexibilité, en efficacité organisationnelle, et en bien-être des salariés sont pris en compte.

Intégration de solutions durables et d’énergie solaire : Diverses sociétés, spécialistes de la production d’énergie solaire, proposent une approche où les installations photovoltaïques sont intégrées dès la conception des projets immobiliers. Cette méthode permettrait aux entreprises de répondre aux futurs besoins énergétiques tout en réduisant leur empreinte carbone. Des exemples concrets sont évoqués, comme l’installation d’ombrières solaires sur les parkings ou l’intégration de centrales photovoltaïques dans des locaux d’activités, contribuant ainsi à la création de bâtiments plus autonomes en énergie et en phase avec les objectifs de durabilité.

Les réflexions partagées lors de ladite table ronde enrichissent notre démarche en tant que Cabinet de conseil en investissements. En effet, nous intégrons ces enjeux dans notre cahier des charges afin de proposer des solutions adaptées aux mutations actuelles et futures du marché. Cela inclut une attention particulière à l’optimisation des surfaces, à la flexibilité des espaces de travail, et à l’adoption de pratiques durables répondant aux attentes des entreprises et des territoires.

 

 Le point marché : Au niveau de nos portefeuilles, sur le mois de novembre, les contrats d’assurance dont nous assurons la gestion se sont globalement appréciés. 

Sur le mois de novembre, les portefeuilles « prudents » et « équilibrés » des contrats domiciliés en France sont respectivement en hausse moyenne de +0,92 % bruts et hausse moyenne de +0,96 % bruts. Les portefeuilles « modérés » domiciliés au Luxembourg ont également augmenté de +1,49 % bruts en moyenne sur novembre.

 

 

 

L’Equipe de veille économique de PlusValue Conseil

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