NOUVELLES FONDATIONS

L’horizon s’éclaircit pour le secteur immobilier après deux années difficiles. L’année 2025 pourrait marquer un tournant avec des signes de reprise modeste et des opportunités intéressantes à saisir sur ce marché. La baisse des taux directeurs de la BCE et la recherche de protection contre l’inflation redonnent de l’attrait à l’immobilier, traditionnellement perçu comme une valeur refuge. Toutefois, des zones d’incertitude demeurent et nécessitent une vigilance particulière. Dans cette 36e édition du Baromètre, MSCI et BPCE Solutions immobilières partagent leurs prévisions du marché et les projets d’investissement recueillis auprès d’investisseurs gérant près de 300 milliards d’euros en immobilier.

Le marché en 2025 :

Retour des investisseurs

Pour cette nouvelle année, 43% de ce panel d’investisseurs prévoient d’augmenter leur allocation en immobilier non coté, principalement pour diversifier leurs actifs, rechercher des rendements attractifs et se protéger contre l’inflation. Ce jeudi 6 mars, la BCE a décidé de baisser ses taux de 0,25 point, ce qui renforce l’attractivité de l’immobilier face aux taux sans risque.

Reprise fragile

Au cours de cette année, les investissements immobiliers en France devraient connaître une légère reprise, atteignant environ 13,7 milliards d’euros. Bien que ce chiffre soit inférieur à la moyenne historique de 21 milliards d’euros, il est tout de même encourageant. Cette reprise reste cependant freinée par un marché encore marqué par des prix d’achat et de vente élevés, ainsi qu’une faible liquidité, c’est-à-dire des transactions moins nombreuses. Un quart des investisseurs du Baromètre soulignent qu’il existe encore un écart trop important entre les prix auxquels ils achètent et vendent, ce qui ralentit les transactions. De plus, le marché immobilier en Ile-de-France continue de se diviser, notamment entre Paris et sa périphérie.

Pression financière

Près de 70% du panel anticipent des ventes forcées d’actifs immobiliers en 2025. Ces ventes seraient principalement dues à la pression des actionnaires des fonds immobiliers face à des difficultés de trésorerie (ces cessions étant souvent réalisées à perte). Parallèlement, les banques prolongent les échéances de financement de deux à trois ans pour les actifs conservés, et les fonds de dette, offrant des rendements attractifs, connaissent un développement accru.

L’immobilier bas-carbone :

Le marché immobilier est de plus en plus influencé par les enjeux climatiques. Environ 50% de ces investisseurs envisagent de rénover ou de développer des biens immobiliers existants plutôt que d’acheter ou de construire de nouveaux bâtiments certifiés écologiques.

La réduction de l’empreinte carbone devient un critère de plus en plus central dans les choix d’investissements, comme en témoigne le fait que près de 69% des investisseurs du Baromètre mesurent désormais les émissions de carbone de leurs bâtiments. Ces exigences environnementales pourraient également contribuer à la dynamique des transformations de certains actifs, bien que les bureaux en Île-de-France, surtout dans le QCA parisien, connaissent une demande stable avec des loyers élevés, qui poussent certains locataires à se diriger vers des zones plus abordables comme Neuilly, Levallois et La Défense.

Les dynamiques sectorielles :

Thématiques ciblées

Dans les mois à venir, les investisseurs devraient privilégier des actifs alternatifs tels que le résidentiel géré, les data centers et les actifs Life Science, bien que ces marchés de niche restent risqués et offrent une disponibilité limitée.

Changements d’usage

La recherche de diversification les pousse également à envisager des stratégies de reconversion, comme la transformation de bureaux en logements. Cependant, cette approche se heurte à des obstacles importants, notamment les contraintes économiques, le bilan carbone et la nécessité d’obtenir l’accord des municipalités. À Paris, où la demande pour les bureaux demeure forte, la reconversion semble moins pertinente, avec seulement 9% des investisseurs du panel la considérant.

Fortunes diverses pour le résidentiel

Parallèlement, le secteur résidentiel, notamment le résidentiel classique et le coliving, continue d’attirer les investisseurs grâce à la stabilité des loyers, bien que des obstacles tels que les régulations sur le contrôle des loyers et la hausse des coûts liés aux rénovations énergétiques persistent. En 2025, le logement pour seniors reste moins privilégié, principalement en raison des défis opérationnels considérables qu’il présente.

L’hôtellerie maintient son rang

De son côté, Le secteur hôtelier se maintient sur ses tendances précédentes, avec une attention particulière portée sur le tourisme de loisirs, bien que le tourisme d’affaires continue d’attirer une part significative des investisseurs. Les hôtels de milieu de gamme supérieur, ainsi que les chaînes haut de gamme, devraient dominer les investissements dans ce secteur.

Commerces sous surveillance

Enfin, malgré un léger retour de la croissance et une baisse progressive de l’inflation, les ménages continuent d’épargner davantage et restent prudents face aux mesures budgétaires, ce qui impacte directement la consommation. En conséquence, les prévisions pour le secteur commercial en 2025 indiquent une stabilisation des loyers, particulièrement pour les retail parks et les boutiques en pied d’immeuble, considérés comme plus résilients. En revanche, les centres commerciaux, affectés par la croissance continue du e-commerce, devraient voir leur taux de vacance augmenter, renforçant ainsi la tendance à la diversification du marché commercial.

Notre cabinet propose un panel d’investissement immobilier diversifié, mixte ou sectoriel, structuré sur des horizons d’investissement divers, en cohérence avec votre stratégie patrimoniale.
Après une période de sous-performance de près de deux ans, le marché immobilier amorce un nouveau cycle, soutenu par l’assouplissement des taux directeurs et la recherche d’actifs résilients, dans un contexte géopolitique incertain.
Cette phase de transition crée des opportunités d’allocation, nécessitant une sélection rigoureuse des actifs et une vigilance accrue sur les conditions de marché.

Le point marché :

Au niveau de nos portefeuilles, sur le mois de février, les contrats d’assurance dont nous assurons la gestion se sont tous appréciés. 

Sur le mois de février, les portefeuilles « prudents », « équilibrés » et « dynamiques » des contrats domiciliés en France sont respectivement en hausse moyenne de +2,34 % bruts, en hausse moyenne de +1,83 % bruts et en hausse moyenne de +2,27% bruts. Les portefeuilles « modérés » domiciliés au Luxembourg ont également augmenté de +2,62 % bruts en moyenne sur février.

L’Equipe de veille économique de PlusValue Conseil