PREJUGE N°1 – L’IMMOBILIER NE PERD JAMAIS

Les chiffres sont révélateurs : sur une année glissante, l’indice de valorisation de l’immobilier d’entreprise[1] chute de -9,37%. Ainsi, c’est une vingtaine de SCPI (sur 216) qui ont pris la décision de revoir à la baisse les valeurs de leurs parts. Bien que cette saignée ne concerne qu’une petite quote-part du marché, le paysage médiatique s’est empressé de sonner l’alerte. En réponse, Guy MARTY, fondateur en 1986 et désormais président d’honneur de l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière), nous donne son point de vue sur le cycle actuel des SCPI, à la lumière des différentes crises déjà surmontées dans le passé par cette classe d’actif. 

« Que se passe-t-il donc sur les SCPI ? Scandale ! Il y a eu des baisses de prix de parts. Et peut-être n’est-ce pas fini. Certaines ont investi depuis des années en bureau, et le bureau va mal. Nous aurait-on trompé ? (…)

La puissance des cycles immobiliers

L’immobilier est un actif tangible. Qu’on ne peut pas acheter ou vendre toutes les minutes sur un ordinateur ou un smartphone. À la différence de la Bourse, ses évolutions prennent du temps. La Bourse subit une météo quotidienne, l’immobilier vit au rythme des saisons. Mais tous deux connaissent des hauts et des bas.

Ceci nous conduit à un paradoxe formidable.

Quand la Bourse baisse, tout le monde trouve normal que les portefeuilles baissent. Avec l’immobilier, on s’émeut de voir les SCPI subir le choc ! Pourquoi deux poids, deux mesures ? Tout le monde sait que quand la Bourse repartira, les portefeuilles aussi. Alors pourquoi tout ce vacarme sur les SCPI ? (…)

Une collecte d’épargne en haut de cycle

Les SCPI ont connu leur meilleure collecte ces cinq dernières années, donc elles ont investi à des prix immobiliers élevés. Exact. Mais il en va de même en Bourse ! Quand la Bourse va bien, les investisseurs affluent.

C’est ce qu’on appelle la première punition des gérants d’OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières), Ils ont plus de capitaux à investir quand les actions sont chères. Et quand vient la baisse, quand le moment serait idéal pour mieux investir, les capitaux se font rares.

Bourse et immobilier, même combat ! Les gérants, d’OPCVM ou de SCPI ne sont pas coupables. C’est la logique des marchés. Sur ce point attention aux faux débats. (…)

Gérer la baisse des marchés

Mais il existe ce qu’on appelle la « double peine ». Supposez un gérant d’OPCVM en période de baisse des actions. Il aimerait pouvoir acheter plus, beaucoup plus, pour préparer des performances futures. Or un certain nombre de clients choisissent ce moment pour retirer leur argent ! Il est donc obligé de vendre des actions, pile au mauvais moment.

La faute aux investisseurs ? À leurs conseillers ? Chacun a ses bonnes raisons de vendre. Par exemple la crainte que la baisse continue. Mais peu importe les raisons, l’histoire se répète. De mémoire de marché boursier, les gens vendent dans les périodes de baisse, et achètent à la hausse. Chacun se comporte « intelligemment » à son niveau, et la multitude des décisions individuelles entraîne un résultat désastreux. Voilà la raison majeure pour laquelle si peu de gens gagnent vraiment de l’argent en Bourse. (…)

Le cycle des bureaux

(…) Pendant longtemps, le bureau répondait aux critères de sécurité et de rentabilité. Pour une raison simple, l’utilité économique. Les investisseurs répondaient logiquement aux besoins de l’économie. Or, à l’échelle de l’économie, ces besoins sont soudain en train de se rétracter.

L’économie tout entière a finalement pris le virage du digital, les modes de travail évoluent. Inutile de crier haro sur le bureau, on en consommera toujours énormément. Mais moins qu’on ne l’imaginait. (…)

L’immobilier de bureau connaît aujourd’hui une évolution qui a frappé le commerce il y a un peu plus d’une décennie. Sous l’influence du digital, déjà : le e-commerce.

Le commerce sur site n’a pas disparu, il a changé. Les investisseurs en immobilier de commerce ont subi le choc, et participé à la transformation.

Donc les bureaux vont se transformer, comme le commerce l’a déjà fait. On a parlé de catastrophe lors de l’émergence du e-commerce. On n’en parle plus aujourd’hui. De nouveaux équilibres se sont installés. (…)

La force tranquille des SCPI

(…) Depuis leur naissance au milieu des années 60, donc il y a une soixantaine d’années, les SCPI ont traversé de nombreuses crises. Plus exactement, elles ont vécu de nombreuses mutations de l’économie et de la société. Personne ne pourra nier que notre société, notre économie et l’immobilier d’entreprise, ont formidablement changé. Au rythme de mutations parfois brutales. Les SCPI sont toujours là ! (…)

D’où vient cette étonnante capacité de survie ? Tout simplement de leur nature de « fonds immobiliers ». Voici les 2 points qui font la force passée, et future, des fonds immobiliers.

• D’abord, leurs immeubles constituent un échantillon très particulier du marché.
  • Le gérant achète des immeubles en sachant qu’il les conservera longtemps. Cela fait réfléchir. Admettons qu’il y ait des gérants meilleurs que d’autres, ou d’autres moins bons, mais tous au moins ont réfléchi avant d’acheter. Cela fait une première sélection.
  • De plus, ces immeubles sont « animés ». L’équipe de gestion veille à ce que tous les locaux aient des locataires. Elle peut aussi accompagner les locataires selon leurs besoins, de travaux ou d’aménagement. En cas de départ, elle recherche activement un nouveau locataire. C’est loin d’être le cas de tous les immeubles qui sont sur le marché.

• Ensuite, les fonds immobiliers détiennent de nombreux immeubles.
  • Les revenus locatifs de l’ensemble des immeubles leur permettent de consacrer des capitaux parfois importants pour adapter ou transformer tel immeuble particulier. Sans faire souffrir le rendement global du portefeuille.
  • Comme tous les fonds, ils ne sont pas attachés sentimentalement à telle ou telle acquisition. Ils peuvent revendre un actif ou un autre, en fonction des évolutions de la demande. (…)

Les détenteurs de parts de SCPI ne doivent pas s’inquiéter

(…) Dans le domaine de placements, le propre de l’ambiance est de traiter l’actualité avec des émotions fortes. Si vous avez suivi l’ambiance en 2001, au moment de l’éclatement de la bulle internet et des attentats du 11 septembre, vous avez raté une opportunité extraordinaire avec les actions. De même en 2009. Il est trop facile, après coup, de s’émerveiller sur les performances des actions à long terme. L’ambiance, les émotions, ont empêché de nombreux investisseurs de bénéficier de ces belles performances.

Et ne pensez pas que l’immobilier est un placement exceptionnel. Pas sous l’angle des mauvais conseils ! Quand il allait très mal dans les années 90, quand les SCPI subissaient le feu des critiques et les titres assassins des media, qui a recommandé d’acheter ? Dommage…

La crise immobilière des années 90 fut très violente, et les SCPI (comme les autres investisseurs immobiliers) ont beaucoup souffert. Leurs revenus ont baissé pendant plusieurs années. Pourtant, pour la grande majorité des SCPI, les souscripteurs qui avaient acheté avant la crise, donc au plus haut, pouvaient faire leurs comptes quelques années après le retour à la normale. Ils avaient eu raison de patienter. (…)

(…) Il est trop facile de parler de long terme quand tout va bien, et d’actualité quand tout va mal. Les placements long terme, actions ou immobilier, connaissent des périodes de bon et de mauvais temps. Comment pourrait-il en être autrement ?

Dans le cycle immobilier d’aujourd’hui, les prix de nombreux immeubles baissent. Les baisses de prix de parts sont logiques. Si les gérants ont le courage de baisser suffisamment les prix de leurs parts aujourd’hui, ils gèrent bien votre placement et préparent les performances futures. Je dirai même, au risque de choquer, que je préfère voir des baisses substantielles des SCPI investies majoritairement en bureaux. C’est la condition d’une bonne remontée des prix quand les conditions du marché auront changé.

Il reste un problème objectif. Quelques SCPI subissent la « double peine ». Elles doivent vendre des immeubles au moment le plus mal choisi. Pour elles, une seule solution. Baisser encore plus le prix des parts. C’est la seule stratégie qui permettra de préserver de bonnes performances à long terme, pour les anciens comme pour les nouveaux souscripteurs.

Dans ces conditions, pourquoi serait-il intelligent de vendre ? La seule condition favorable serait d’avoir trouvé par ailleurs un placement vraiment formidable, dont vous pouvez être certain qu’il sera formidable un bon bout de temps… (…)

Les nouveaux souscripteurs de SCPI doivent se préparer au long terme

Les nouvelles SCPI ont deux avantages:

Le premier, elles n’ont pas de « stock » d’immeubles subissant le cycle immobilier actuel. Pas de passif. Elles commencent leur histoire sur une page blanche.

Leur second avantage consiste à acheter au moment où les conditions du marché favorisent les acheteurs. Elles emmagasinent par conséquent des performances futures.

Comment ne pas être séduit par la beauté de la jeunesse ?

Mais voilà ! Un jour les jeunes SCPI d’aujourd’hui auront constitué leurs portefeuille d’immeubles. Un jour il y aura un autre cycle immobilier ou une autre mutation des usages.

Les SCPI jouent le long terme, comme l’immobilier, comme d’ailleurs la Bourse. Et le long terme n’est pas un fleuve tranquille. (…) »

L’article complet : https://www.pierrepapier.fr/scpi/scpi-qui-a-peur-du-cycle-immobilier/

Au 1er janvier 2024 et compte tenu des critères de sélection listés par le comité de gouvernance produit du Cabinet, 7 SCPI (4 sociétés de gestion partenaires) font l’objet d’une convention de distribution active, sur 216 SCPI (45 sociétés de gestion) référencées par l’ASPIM au 31/12/2022.

Le point marché : 

Au niveau de nos portefeuilles, sur le mois de mai, les contrats d’assurance dont nous assurons la gestion se sont globalement appréciés. 

Sur le mois de mai, les portefeuilles « prudents » et « équilibrés » des contrats domiciliés en France sont respectivement en hausses moyennes cumulées de +0,94 % bruts et hausses moyennes cumulés de +0,98 % bruts. Les portefeuilles « modérés » domiciliés au Luxembourg ont également augmenté de +0,41 % bruts en moyenne sur mai.

L’Equipe de veille économique de PlusValue Conseil

[1] EDHEC IEIF Immobilier d’entreprise France, entre le 31/04/2024 et le 31/04/2023.